二、三線城市已赫然取代一線城市成為房價上漲的排頭兵。
根據(jù)國家統(tǒng)計局提供的今年1-6月全國70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)顯示1-6月漲幅排名靠前的城市，二、三線城市占據(jù)主體。6月份，在70個大中城市中，新建商品住宅價格環(huán)比漲幅超過0.3%的有13個，均為二、三線城市，同比漲幅在5%以上的城市有31個，除了廣州之外，這些城市幾乎全部屬于二、三線城市，而襄樊、岳陽、常德、惠州、韶關(guān)等未出臺限購政策的城市漲幅均超過6%。
7月12日，國務(wù)院常務(wù)會議明確表示：已實施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴格執(zhí)行相關(guān)政策，房價上漲過快的二、三線城市也要采取必要的限購措施。值得關(guān)注的是在已經(jīng)采取限購政策的很多非一線城市，房價依然保持著較高的增速，一紙文書隔靴搔癢，僅僅成了市民閑暇的談資，其中自然有蹊蹺。
限購之后
來到義烏一個多月，徐晨瑞遭遇到義烏版的限購令。因為朋友的邀約，在上海從事房地產(chǎn)中介工作的徐晨瑞專程從上海來到義烏幫忙。
2011年3月底，當?shù)卣雠_了《關(guān)于進一步貫徹落實房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的實施意見》。
“限購令規(guī)范的范疇太窄，義烏很多房子都涉及不到限購令的，我們也曾經(jīng)分析過，這個政策對義烏影響不是很大的?！毙斐咳鸷蛦挝煌聦αx烏版限購令做了分析，最后認為義烏版限購令并不會影響義烏房價的走勢，甚至不會持續(xù)太久。
徐晨瑞發(fā)現(xiàn)在義烏，房地產(chǎn)中介行業(yè)的工作人員不會像上海那樣逐條對政策進行分析解讀，“他們更多的注意力都集中在限購令的貸款和限購年限這樣的條款中，對限購令分析解讀的根據(jù)，很多都可能是本地從業(yè)人員憑借自己的人脈關(guān)系，從熟識的當?shù)赜蓄^有臉的人物那里獲知來的。”
義烏版限購令從3月底正式發(fā)布，到2011年12月31日終止，不到一年的短期限購自然也讓義烏本地人看到地方限購政策的設(shè)計對現(xiàn)實利益格局的忌憚。
不到一年的限購自然影響了義烏房產(chǎn)市場買賣雙方的心態(tài)。徐晨瑞向新金融記者表示，現(xiàn)在義烏房地產(chǎn)市場賣方心態(tài)還是比較強硬，買房則是觀望的比較多，“賣方的理由就是錢多，房子多，不著急賣，嘴硬?！逼淅碛刹粺o強悍。
徐晨瑞認為，義烏限購令對當?shù)厥袌雎杂杏绊懀灰琢渴艿搅艘欢ǖ挠绊?，沒有之前市場好，不過這種效果不大，也沒有其他人在網(wǎng)上抱怨的那么差。“有一些中介確實關(guān)門了，不過這里基本都是小中介，能有兩三家門店就算不錯了。另一方面說，去年一年房價瘋漲50%，到今年限購令出爐前，整體房價上漲了80%，如果持續(xù)這樣，當然市場很難消化?！?/P>
義烏版限購令出爐后，徐晨瑞店里的生意還是不錯的，5月和6月時，分別成交過一棟房子，也是義烏當?shù)厝朔Q為“垂直樓”的商用樓房，多層，不帶電梯，50年產(chǎn)權(quán)。中意“垂直樓”的買家也是一棟一棟整體拿下，最高兩層自己居住，余下皆拿來出租，這既是浙江一帶商業(yè)地產(chǎn)帶動住宅市場的慣用模式，也跳過了目前住宅市場限購的壁壘。
限購住宅市場，并未使其市場價格下走。徐晨瑞告訴新金融記者：“限購之后住宅市場的房價依然很猛，義烏市中心一個很舊的78平方米房子，之前掛牌總價在140-150萬元左右，現(xiàn)在已經(jīng)到了200-220萬元。我剛到義烏的時候，3月13日成交一套房屋，144平方米，當時成交總價是208萬元，現(xiàn)在已經(jīng)漲到280萬元?！?/P>
新金融記者了解到，義烏市內(nèi)國際村別墅小區(qū)，其位置相當于北京和上海的內(nèi)環(huán)，雙拼別墅成交價基本在千萬量級，獨棟售價為2000萬元，另一歐景名城小區(qū)的雙拼別墅價格基本是1500萬元，獨棟2500萬元。
在價格逆市持續(xù)上漲的同時，徐晨瑞也發(fā)現(xiàn)自5月份后，銀行信貸方面也較之前寬松。
“銀行也要吃飯的，一直沒貸款他們也要餓死了?！毙斐咳鹫J為：“限購降房價的效果并不明顯，事實上也很難達到目標，僅僅是通脹和人民幣升值，今年房價打死了也不會下降，這是最基本的經(jīng)濟學原理。江浙一帶的人多是暴發(fā)戶，對金融方面投資尚且不是很懂，在他們眼里，房子還是很保值的，加之這里更甚于一線城市的違規(guī)操作，更使得房價一直保持高位?！?/P>
違規(guī)操作
“是違規(guī)操作，不是潛規(guī)則?！闭劶傲x烏房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的一些異象時，徐晨瑞一再向新金融記者強調(diào)這兩個概念的不同，“潛規(guī)則是只有少數(shù)人才享用到的，而違規(guī)操作是業(yè)內(nèi)普遍默認的，義烏這里更多是違規(guī)操作，潛規(guī)則不多。”
“根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，開發(fā)商必須取得預(yù)售許可證，且房屋結(jié)構(gòu)封頂，方可對外出售。而取得預(yù)售許可證必須拿到土地使用權(quán)證(要付清地價才能取得這個證)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、房屋預(yù)售證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工許可證，有些地區(qū)甚至還會規(guī)定必須施工到一定階段。而我在義烏看到的現(xiàn)象是，開發(fā)商地剛拿下，便開始出售(拿地時，已經(jīng)有具體的設(shè)計規(guī)劃圖，包括房屋面積)?！毙斐咳鹫f。
所有的違規(guī)操作，徐晨瑞在一個月的時間里基本已經(jīng)很熟絡(luò)了，他直言，迄今為止，自己沒有操作過樓花僅僅是因為還沒有碰到這樣的客戶，而他的同事則遇見過。
徐晨瑞說：“義烏這邊就是寫一張收據(jù)作為房源憑證，而且在開發(fā)商那里是看不到的，都是”內(nèi)部“流出來的。上面記載某某小區(qū)，具體房號，交了多少錢，交錢人。如果要賣，再帶到開發(fā)商那里更個名就可以了?！?/P>
義烏能有關(guān)系拿到房子被稱為“倒爺”，有專門一些人可以拿到號碼，到市場上來放風，如果有新開的樓盤就問他們?nèi)ヒ?。一般這里新開的樓盤，都是指地剛拿下來，還未開工建設(shè)，更沒有預(yù)售許可。A小區(qū)開盤，“倒爺”拿房，拿房是不用出錢的，就是有關(guān)系而已。然后原價加價對外放盤，第一波加的都比較低，基本就在總價基礎(chǔ)上加1萬元左右，不過越往利益鏈的下游，加價越高。新金融記者了解到，第一波一般都放給開發(fā)商的親屬，或者是商城集團(商城集團因開發(fā)了福田小商品市場，所以在當?shù)氐匚缓芨?里面的人，或者是相關(guān)部門之類的人，所有新樓盤基本都這樣操作。這里的期房都是還沒封頂?shù)?，有的就是一塊空地，幾年都沒施工，但是“房子”還在市場上流通。
未建先售
徐晨瑞說：“很簡單，比如A區(qū)1號101期房，100平方米，開發(fā)商掛總價100萬元出售。買家可先交20萬元首付，其余等正式在地方政府備案，簽訂買賣合同后再交，到時候既可以一次性付清余款，也可以通過銀行按揭。義烏這里的樓盤去政府備案可能要等上好幾年，這段時間也不會有人來催繳余款。所以買家只要有20萬元，就可以買下100萬元的房子，等到房子以后漲價了，再加價賣出去，這也讓買家投機操作的成本大大降低。他們這里有很多房子，都是地拿下以后，過一兩年才開始蓋，蓋個一兩年才可以蓋好。有些人甚至連錢也不用出，開發(fā)商可以直接留幾套房，到時候漲價賣的時候，買方先給他們的代理人交錢，才帶到開發(fā)商處更名。”
在義烏，這樣操作的樓盤很多，市中心和周邊地區(qū)都有，當?shù)厝艘捕冀邮苓@種現(xiàn)象。
“地拿下來了，就慢慢地造，什么時候造好，是開發(fā)商的事情，投資者是不管的。 在拿地以后，對老百姓的出售價格已經(jīng)訂好了，不然投資者也不能接手。而且開發(fā)商每變更一次戶名也收手續(xù)費2000到1萬不等，而一般一套房在備案之前至少能夠經(jīng)過四五次倒手?！?/P>
徐晨瑞說：“這個現(xiàn)象在義烏很風靡，其他地方我不知道是怎么操作的，至少這個地方是這樣。政府再限制貸款，限制購房，都沒有用，因為這種方式不需要貸款，也沒有時間去管理部門備案，所以管理部門根本就沒有記錄。即使你想買100套也可以，只要你有錢。所以停貸、限購都是浮云，所以二、三線城市房價才會如此瘋狂，二、三線城市的漲幅遠不止管理部門統(tǒng)計的那些?！?/P>
義烏當?shù)啬迟彿空咴陔娫捓锵蛐陆鹑谟浾弑г?，在義烏看了很多樓盤銷售中心，但不是關(guān)門就是沒房源，相反在中介那里到處都是房子，甚至能夠拿到一些還未開盤的樓盤售價表和戶型圖。
“義烏這里房產(chǎn)商跟房產(chǎn)中介是一條繩上的，中介也是炒房鏈條中的一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，樓盤還沒開盤就被內(nèi)部吃沒了?！碑?shù)亓硪恢槿苏f：“大城市是開發(fā)商捂盤惜盤，在義烏，開發(fā)商把這個機會轉(zhuǎn)讓給了投資者?！毙斐咳鹫f，當然開發(fā)商成為利益鏈條的第一受益者，短時期內(nèi)就把資金全部收回，從而開發(fā)新樓盤。
以當?shù)刂麡潜P久府和園為例，新金融記者了解到，該樓盤共設(shè)計有2400套房子，訂金繳納100萬元左右，短期內(nèi)就能回籠資金超過20億。該地皮在今年2月份被浙江廣廈競得，總價39億，先期繳納50%的出讓金，即19億5000萬，其利害可見。
而3月份時，久府和園就因涉嫌樓花房票的操作曾遭到媒體披露，遭遇處罰。
陽奉陰違
久府和園事情被相關(guān)媒體披露后已過4個多月，義烏市商品房未建先售的情況并未得到根本的遏制。在當?shù)卣搲x烏稠州論壇的“義烏房談”版中，3月份后仍然有未蓋先售的帖子堂而皇之發(fā)布在論壇上。
徐晨瑞不認為這一現(xiàn)象有多稀奇，相反覺得很平常，開發(fā)商更快地回流資金，投資客能夠在不斷地倒手中賺取差價，各取所需，義烏當?shù)囟颊J可這種模式?！坝幸粋€最夸張的地方，叫萬商華府，15萬元的首付，加價40多萬元，僅僅半年時間，最厲害的時候，一天一個價格?！?/P>
新金融記者通過稠州論壇某帖子留的電話找到一中間人詢問現(xiàn)在是否還有期房的房票。對方表示能拿到期房，不過不是房票了。話音剛落，他隨即更正：“不是房票，不過也一樣，首付進去，加價。房源肯定沒有問題，除了帖子中提到的樓盤外，現(xiàn)代廣場、城市風景、總部經(jīng)濟等樓盤的期房都可以拿到，萬商二期現(xiàn)在不行了，因為已經(jīng)備案了?！?/P>
當被問及義烏去年拍賣的地王中央公館樓盤，該中間人表示中央公館那里單價太高，已經(jīng)突破4萬了，不怎么好做，不過可以幫忙問問。
6月15日，浙江義烏雪峰路與望道路西南側(cè)的一幅地塊以2.26億元成交，有機構(gòu)統(tǒng)計該樓盤價高達39545元/平方米，刷新了全國住宅類地塊單價“地王”紀錄。
這廂剛拿地，那頭已經(jīng)開始啟動銷售的利益鏈條了。徐晨瑞告訴新金融記者：“現(xiàn)在已經(jīng)有消息放出了這塊剛拍出的‘義烏地王’現(xiàn)在已經(jīng)開始加價出售了，大概幾萬塊錢?！?/P>
徐晨瑞向新金融記者直言，“現(xiàn)在義烏未建先售的現(xiàn)象依然存在，多了去了，基本新樓盤，新拿的地都這樣。之前久府和園事件曝光后，政府僅僅就查了幾家大的中介公司，有沒有操作期房，象征性的，后來就沒聲音了?！?/P>
對于相關(guān)管理部門和開發(fā)商是否也受到審查，他說：“不知道開發(fā)商和其他相關(guān)部門是否被查，不過這過了幾個月，現(xiàn)在不還是多了去了。所以，其實政府并沒有什么舉動?！?/P>
更讓記者驚詫的是，因“房票門”被媒體曝光，并遭到處罰的久府和園仍出現(xiàn)在稠州論壇最近出售房源的帖子中。
新金融記者電話聯(lián)系到發(fā)帖人。
“久府和園那邊一直都在施工，可以提供更名的房源，盡管原則上不可以。”發(fā)帖人告訴新金融記者：“2014年久府和園封頂，不過現(xiàn)在房源已經(jīng)不多，而且現(xiàn)在不是房票，是交定金，保證以后該房源還可以在開發(fā)商處更名，至于后面更名是否需要收費，公司現(xiàn)在還沒有決定?！?/P>
新金融記者了解到發(fā)帖人處的房源還有好幾套，包括140平方米和97平方米高層。其中小戶型定金為60萬，140平方米為80萬，邊套167平方米為100萬元。
當?shù)啬撤康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴新金融記者，如果該樓盤2014年才封頂，現(xiàn)在根本沒有條件拿到預(yù)售許可證。
記者了解到，久府和園附近商品房價基本能到2萬，定金大概不到現(xiàn)在總價的三分之一。對于2014年封頂?shù)恼f法，徐晨瑞不以為然，“這誰說的準呢？”很顯然，這三年時間的空隙衍生出相關(guān)人等的寄生利益鏈條。
義烏當?shù)氐哪持槿苏f：“3月份那次久府和園的”房票門“事件其實是直接交定金拿發(fā)票的，當時交定金的人也都是熟人，親戚朋友以及這些親戚朋友的親戚朋友，當時一些房地產(chǎn)中介又找到這些人去操作了。”
價格雙軌
監(jiān)管的松弛和不到位使得義烏當?shù)爻霈F(xiàn)政府統(tǒng)計價和市場實際交易價雙軌并行的現(xiàn)狀。徐晨瑞承認，在全國數(shù)十個城市逐一被限購的情況下，義烏當?shù)胤績r的漲勢依舊強勁，不過這種漲幅在相關(guān)部門的統(tǒng)計處是看不到的。
以新開樓盤為例，在義烏當?shù)匚唇ㄒ咽?，樓花房票違規(guī)倒手盛行的情況下，管理部門備案的價格已經(jīng)遠遠脫離市場實際的交易價格了。比如，A小區(qū)，現(xiàn)在對外公開售價是2萬1平方米，樓盤結(jié)構(gòu)封頂要3年時間，3年后該處房源的市場交易價格可能已經(jīng)到了3萬多1平方米，而在管理部門處備案的均價依然還是2萬。
至于二手房市場，市場價和管理部門備案的價格差的可能更大。
義烏當?shù)啬持薪楣镜慕?jīng)紀人告訴新金融記者，如以1萬均價實際成交的一套房子，在管理部門登記備案之前必須經(jīng)相關(guān)機構(gòu)進行評估，最后備案的價格并不是實際成交的價格，往往是該機構(gòu)評估的價格。
“離譜的是實際成交價和備案價格的差價非常大，1萬均價成交的房子最后可能會被評估到四五千，甚至更低。”他表示：“評估機構(gòu)參照的標準一般都是政府引導(dǎo)標準，并不是憑空想象的，不過最后實際效果很不理想?！?/P>
與評估公司評估價并行的還有政府出臺的基準價格，“政府會對一些品質(zhì)比較好的，大的小區(qū)設(shè)立基準價，住宅交易的價格必須不低于基準價，有了基準價的小區(qū)就不需要評估公司進行評估?！毙斐咳鹫f：“政府不會向市場公布這一基準價，你在相關(guān)管理部門處也是問不到的，只有去評估機構(gòu)才能知道某某小區(qū)是否有基準價，以及多少。”
讓徐晨瑞吃驚的是基準價和實際交易價之間的差價之大。他曾經(jīng)售過一套250平方米、總價600萬元的房子，去評估公司一問，才知道這個小區(qū)有政府基準價，而政府基準僅為均價4300元，加上其他，總價才100余萬元，差價高達近500萬元。
“備案的交易價格必須高于基準價，但是至于高多少就是我們自己控制的了?！毙斐咳鹪诨鶞蕛r基礎(chǔ)上稍調(diào)高一點均價，以總價120萬元報給交易中心備案。因兩者間近500萬元差價而少繳的稅費權(quán)當送給買房者的紅利了。
為此徐晨瑞說：“在上海是沒有政府基準價一說的，一切以市場價為準，如果與市場價出入太大，就需要找評估公司做估值，而交易方支付的評估費用也不菲，因此讓試圖避稅的人望而求其次了，交易價格和備案價格之間的差價自然也較小。”
不過從7月1日開始，義烏市正式施行義烏市存量房交易稅收最低計稅價格調(diào)整方案。
這一調(diào)整導(dǎo)致實際交易價格和交易中心備案的價格之間差額大為縮減，由此導(dǎo)致二手市場住宅交易量受到影響，“以前600多萬元僅僅繳10多萬元的稅款都覺得多，現(xiàn)在要繳40多萬元，這當然增加了不少人的投機成本?！辈贿^徐晨瑞承認現(xiàn)在實際價格和備案價格的差價還大致保持在15%左右。
泡沫化夢魘
對下半年義烏房地產(chǎn)市場的行情，徐晨瑞告訴新金融記者：“關(guān)鍵還要看是否加息，如果加息的話，手上有房子的人，還款壓力就會變大，而且義烏人雖然不做按揭貸款，但是一直做抵押貸款的，利息要比按揭稍微高一點。所以如果加息，很多人會略微便宜一點賣出來，以換取流動性資金，下半年一些剛性需求的客戶也會在長時間觀望以后開始出手。市場應(yīng)該不會太差，也不會出現(xiàn)房價下調(diào)，無論是哪個地方，即使是上海，成交量雖然下降，但是市區(qū)的房價仍會上漲。我今年1月離開中原地產(chǎn)，那時候一個匯龍新城出售單價在3.6-4萬之間，現(xiàn)在已經(jīng)到4.8萬了”。
公開資料顯示，義烏常住人口不到200萬有一半以上是非戶籍人口，而其房價卻保有不遜一線城市的勢頭，泡沫化自然是房價追問的主要方向，投資和自住房的比例，徐晨瑞認為達到7:3.
義烏市賓王中學附近的一棟二手房，去年售價1.3萬/平方米，而今一年過去，其價已經(jīng)突破2萬，其房屋租售比例是1:600，也就是說60萬的房子一年只能租1萬不到，年收益率是1.7%，遠低于銀行利率。而義烏當?shù)氐拇怪狈恳荒瓿鲎獾氖找媛什坏?%，一般的套間，類似兩房兩廳的出租年收益率在1%左右，明顯偏低。
事實上，近幾年國內(nèi)包括上海、北京等一線城市，房價租售比普遍偏低。上海400萬的房子月租金只有7000元，年收益率不到2%。
徐晨瑞告訴新金融記者，在義烏，如果樓盤單價到了3萬，市場接受就會較難。
“義烏當?shù)嘏c上海那樣的一線城市不同，新建高層帶電梯的商品房小區(qū)不多，大概就十幾個小區(qū)，更多的是那種五六層不帶電梯的公房，這些公房很多都是以前城市擴建，在農(nóng)村中建起來的老房子，而就是這種公房現(xiàn)在的均價都已經(jīng)到了兩三萬?！毙斐咳鹫f：“而新建的高層商品房其拿地的價格、原材料造價、時間等成本都遠高于公房，相襯之下，新建高層商品房的售價自然更高。據(jù)說義烏未來將要新建上百個高層商品房小區(qū)，如此本地房價自然只能一路高企，賣方也秉持著房價肯定會漲的信念?！?/P>
另一可能支撐義烏房價的力量是，目前我國人民幣升值預(yù)期較大，通脹夢魘不散，江浙一帶制造業(yè)出口率持續(xù)下降，企業(yè)經(jīng)營環(huán)境越發(fā)惡化，民營資本開始或放貸賺利，或流向不動產(chǎn)領(lǐng)域規(guī)避風險，即便義烏也不能獨免。
與此同時，房地產(chǎn)項目依然保持較高回報收益。如溫州龍灣區(qū)樓盤項目，成本是1.6萬，其售價為4萬；揚州廣陵區(qū)某高檔樓盤成本是2587元，售價為1萬-1.8萬，投資者收益率基本能保持在20%以上。而在義烏投資房產(chǎn)，徐晨瑞表示扣除交易成本后，收益率估計能在25%。
“不過這種房產(chǎn)投資的取向只能說是當?shù)氐囊环N”投資“風氣，因為從供求關(guān)系來看其實當?shù)氐姆康禺a(chǎn)沒有那么高的價值?！毙斐咳鹫f。
不過，義烏當?shù)氐耐顿Y者們已經(jīng)在住宅市場之外找到了新的投資收益點——工業(yè)用地。
新金融記者了解到，義烏當?shù)氐墓I(yè)用地市場基本以福田市場為核心向周圍擴展。目前當?shù)毓I(yè)用地出租年回報率在5%-6%，好的地段可以達到10%，遠高于住宅市場的租金回報率。至于投資交易回報率則更高。當?shù)刎ト镦?zhèn)某處工業(yè)用地一年時間即從每畝100多萬元漲到300多萬元，漲勢驚人。
從住宅市場到工業(yè)用地市場，徐晨瑞告訴新金融記者，資金流向的趨勢很明顯，7月份即做成一筆總金額為2000多萬的工業(yè)用地交易，傭金即提取了40多萬，“工業(yè)用地交易中單純投資和自用建廠生產(chǎn)的比例大概是五五開?！?/P>
